Кредитование Автокредит Кредитные карты Ипотека Расчет кредита Карта сайта


Как взять кредит на землю?

Каким образом сегодня можно оформить кредит на земельный участок? Какие проблемы и трудности могут при этом возникнуть?
Каким образом будет развиваться данное направление в кредитовании? Об этом мы спросили у специалистов.

Ирина Владимировна Толстокорова, начальник отдела обслуживания физических лиц омского филиала Газпромбанка (ЗАО)

– Наш банк предлагает программу ипотечного кредитования на строительство и приобретение загородной недвижимости.
Воспользоваться этим предложением можно, во-­первых, для приобретения земельного участка и жилого дома (коттеджа) в
коттеджном поселке или населенном пункте, т.е. готового жилья, во­-вторых, для приобретения земельного участка в
организованном коттеджном поселке и строительства жилого дома (коттеджа) по утвержденному проекту, и, в­-третьих, для
приобретения земельного участка в коттеджном поселке или населенном пункте и жилого дома (коттеджа) незавершенного
строительством.

Кредитные средства предоставляются дееспособным физическим лицам, достигшим 25 лет, отслужившим в ВС или получившим отсрочку
от службы в армии в установленном законом РФ порядке. Максимальный срок возврата кредита рассчитывается до достижения
заемщиками пенсионного возраста. Потенциальный заемщик должен иметь стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев, а
также пройти квалификацию банка на кредитоспособность и платежеспособность. Однако в нашем банке существует ряд категорий
граждан, которым данный вид кредита мы предоставить не сможем. Среди них: физические лица, занятые в сфере игорного бизнеса,
индивидуальные предприниматели, которые занимаются мелким розничным торговым бизнесом (киоск, торговая палатка), физические
лица, работающие у ИП, которые занимаются мелким розничным торговым бизнесом.

Наши клиенты имеют возможность приобрести земельный участок под строительство в организованном коттеджном поселке, земельный
участок с готовым объектом или объектом незавершенного строительства различного класса и широкого ценового диапазона. При
покупке земельного участка и незавершенного строительством жилого дома (коттеджа) или готового жилого дома необходимо
подтвердить права собственности продавца свидетельством о регистрации права собственности по установленной форме. Если
приобретается земельный участок под строительство в организованном коттеджном поселке, важно, чтобы земельный участок был
выделен для индивидуального жилищного строительства. Также необходимо наличие разрешительной документации согласно
действующему законодательству.

Обеспечение по кредиту оформляется залогом земельного участка и залогом жилого дома либо залогом­ ­незавершенного
строительством объекта. При приобретении земельного участка под строительство оформляется залог земельного участка и залог
имущественных прав по инвестиционному договору. После окончания строительства и оформления недвижимости в собственность
заемщика оформляется залог жилого дома (коттеджа).

Банком допускается принятие в качестве основного (единственного) обеспечения до момента оформления в залог банку
приобретенных за счет кредитных средств земельного участка и жилого дома (коттеджа) или находящегося в собственности
заемщика другого недвижимого имущества (квартиры, жилого дома с земельным участком), отвечающего требованиям банка к
предмету залога.

Марина Алексеевна Алексеева, руководитель проекта «Ипотечный брокер» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

– Сегодня единственная и основная проблема в области ипотечного кредитования под залог земли – это отсутствие закона о
земельной ипотеке. Пилотный проект данного закона утвержден в нескольких регионах России. Омск, к сожалению, в список таких
регионов не попал, в отличие, например, от ­Новосибирска.

Если нет закона, то, соответственно, нет и механизма работы с земельной ипотекой. Это касается не только банков, но и
юстиции.

В свою очередь, процедура работы по земельной ипотеке предусматривает три стадии залога. Первая стадия, когда закладывается
так называемое чисто поле, или участок земли, находящийся в собственности. Потом на этом участке что­то отстраивается,
закладывается фундамент, проводятся инженерные коммуникации. Таким образом, участок приобретает большую стоимость. В этот
момент начинается вторая стадия – своего рода перезалог участка с увеличением суммы кредита. Затем, когда человек на этом
уже подорожавшем участке построил дом, наступает третья стадия, и в залог поступает не только земля, но и объект
недвижимости.

Однако закона, который обеспечивал бы выполнение этого механизма, нет. Кроме того, еще одной проблемой является то, что
сегодня реально оценить стоимость земельного участка у нас никто не может. Поэтому взять ипотеку по программе земельной
ипотеки в Омске практически невозможно. Единственный банк, работающий с физическими лицами по залогу с земельными участками,
– Россельхозбанк. Но там свои специфические требования, ведь эта организация ориентируется в основном на
сельхозтоваропроизводителей, на область.

В качестве альтернативы можно оформить так называемый кредит на неотложные нужды, или потребительский кредит под
поручительство, или ипотечный кредит под залог уже имеющегося жилья и приобрести земельный участок. Но это, с точки зрения
законодательства, будет не земельная ипотека.

Банковские организации, конечно, работают с юридическими лицами, застройщиками по предоставлению кредита на приобретение
земельных участков под строительство. Однако это особые механизмы сотрудничества, специфические банковские программы,
которые, по сути, не являются ипотечными.

Что касается прогнозов и перспектив развития земельной ипотеки, то пока не будут законодательно защищены интересы и средства
инвесторов, банки не будут выдавать кредиты под залог земли. Это же колоссальный риск! Что делать с землей, если заемщик не
возвращает деньги? Кому она будет нужна? Какова ее остаточная стоимость? Кто будет выплачивать проценты?

Стоит сказать, что нужно выработать внятный, техничный закон. Этим, кстати, сейчас в Думе и занимаются. Принятие данного
закона откроет, в том числе и перед банками, огромные перспективы по расширению своей деятельности и получению большой
прибыли.

Ипотека в целом, на мой взгляд, сейчас испытывает серьезные трудности: АИЖК увеличило размер первоначального взноса,
уменьшилась сумма кредита. Думаю, что после выборов президента также повысятся процентные ставки. Пока коммерческие банки
свои ипотечные программы серьезно не перекраивают, но это вопрос времени…

Татьяна Валериевна Кальматкина, директор «Бюро «КупиДом»

– Чтобы понять, какие перспективы в России у кредитования под залог земли, проще всего посмотреть на Запад, откуда к нам
пришла ипотека. Например, в Германии под залог земли выдано кредитов на сумму, в два раза превышающую годовой федеральный
бюджет страны, при этом порядка 80% земли там находится в залоге. Поэтому я убеждена, что в России у кредитования под залог
земли огромные перспективы.

Но сегодня рынок земли пока еще неразвит, несовершенна законодательная база, не отработана методика оценки. Причем на
«бытовом» уровне ценность земли все понимают, всем очевидно, что купить землю в центре города под строительство дома стоит
значительно дороже, чем в деревне.

Но доходит до абсурда. Так, в одном банке при расчете суммы кредита учитывалась только стоимость дома без учета стоимости
земли, на которой он стоит, хотя земля при этом тоже бралась в залог! Комментарии излишни.

А ведь земля – это самый надежный предмет залога, она не изнашивается, как здания или оборудование, она никуда не может
исчезнуть, т.е., с точки зрения банка, по таким кредитам риски наименьшие. Так во всем цивилизованном мире. Словом, будет
развиваться рынок земли – будет нарабатываться опыт у банков, и ипотечные кредиты под залог земли станут выдавать не два­три
банка, как сейчас,а десятки омских банков.

Цели, на которые люди берут ипотеку под залог земли, могут быть самыми разными: это и приобретение самой земли, и любые цели
под залог уже имеющегося в собственности земельного участка.

Процедура выдачи ипотеки под залог земли точно такая же, как и в случае кредитования под залог жилья. Сначала проверяется
платежеспособность заемщика, после положительного решения по заемщику рассматривается объект недвижимости, в данном случае,
земельный участок.

На этом этапе необходимы документы на землю. Земельный участок, как любой объект недвижимости, сопровождается
правоустанавливающими документами: кадастровым планом и свидетельством о праве собственности. В кадастровом плане
обязательно указывается назначение земли, например, земля поселений или сельскохозяйственного назначения и т.п. Обратим
внимание, что, согласно законодательству, земельный участок должен использоваться строго по назначению, указанному в
кадастровом плане.