Кредитование Автокредит Кредитные карты Ипотека Расчет кредита Карта сайта


Кредит под залог: способы получения

Если требуется взять взаймы более $5 тыс., но хочется заплатить за это небольшие проценты, придется обратить внимание на
банковские кредиты под залог. И хотя ставки по ним тоже "кусаются", но все же не так больно, как у других кредиторов.
Обеспечением по залоговым кредитам обычно выступает жилая недвижимость и земельные участки. Несколько реже -- автомобили.
Поручительство третьих лиц при серьезной сумме займа в расчет практически не принимается (либо нужен поручитель с очень
серьезными доходами).

Как правило, максимальный размер залогового кредита устанавливается на отметке 80% оценочной стоимости предмета залога, если
в качестве такового выступает недвижимость, и 70% -- если деньги дают под залог движимого имущества. Причем автомобиль может
выступать залогом по кредиту лишь в том случае, если на момент окончания срока действия кредитного договора возраст машины
не будет превышать 5--7 лет.

Для кредита под залог движимого имущества сроком на год средняя эффективная кредитная ставка составляет 18--20% годовых в
гривнах, 15--16% в долларах и 12--14% -- в евро. В случае ипотеки ставки составляют 16--18,5% годовых в гривнах, 12--13,5% в
долларах, 11--12,5% в евро и 10--11,25 -- в швейцарских франках.

А вот банковское золото крайне сложно отдать в залог по кредиту из-за необходимости подвергать его экспертизе (у банка
должны быть соответствующая лицензия Минфина, оборудование и сертифицированные эксперты). Одним словом, банкиры попросту не
хотят тратить свое время на золотые залоги, отдавая их на откуп ломбардам.

Закладываем все

Банки всегда стремятся иметь в обеспечении ликвидное имущество и готовы давать деньги под залог таких объектов на достаточно
долгий срок (в случае кредитования под залог недвижимости максимальный срок составляет 15 лет, под залог земельного участка
-- 10 лет). Однако не всякий земельный участок (квартира или дом) может передаваться в ипотеку, а лишь такой, который
является собственностью и может отчуждаться (ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке").

"Согласно Земельному кодексу Украины до 1 января 2007 года действует мораторий на отчуждение земельных участков с целевым
назначением для ведения сельского хозяйства, а также земельных паев. То есть такие участки временно не могут быть предметом
ипотеки. В ипотеку могут передаваться земельные участки с такими целевыми назначениями: для строительства и обслуживания
жилого дома и хозяйственных построек; для ведения приусадебного хозяйства; для ведения садоводства", -- напоминает главный
юрисконсульт юридического управления банка "Хрещатик" Марина Бровченко.

Кредиты под залог жилой недвижимости и земельных участков бывают двух видов -- классическая ипотека сроком на 10--15 лет или
револьверная кредитная линия на 1--3 года. Для ипотечного кредита в теории все просто: банк взимает комиссию за открытие
ссудного счета в размере 1--1,5%, иногда берет еще и комиссию за снятие наличных (до 1%) и 100--250 грн. за мониторинг
объекта залога или его оценку. Кроме того, заемщик должен быть готов к оплате услуг нотариуса (от 500 до 1000 грн.),
страховых платежей (в общем, около 0,5% стоимости квартиры в качестве страховки самой квартиры и жизни заемщика) и
госпошлины в размере 0,1%.

Разбиться об заклад

На практике существует несколько подводных камней ипотеки, о которых стоит знать. Первый -- оценка недвижимости. Чем дороже
банк оценит квартиру, тем больше он возьмет в виде комиссионных, и тем дороже обойдется страхование такого имущества.
Поэтому если банковские работники предлагают провести оценку так называемым "сравнительным методом" -- не соглашайтесь.
Лучше заплатить реальному оценщику те же $50 и договориться, чтобы оценочная стоимость квартиры/земельного участка/дома
равнялась ее покупной стоимости. Тогда не придется отстегивать банку и страховой компании лишние 1000 "баксов" в виде
комиссионных, если дом будет оценен на пару десятков тысяч дороже, чем он стоит на самом деле (испытано автором на себе при
покупке квартиры в кредит).

Второй вопрос -- собственно, выбор страховой компании. Очень часто сотрудники ипотечных центров крупных банков по
совместительству являются и страховыми агентами определенных компаний, получая от них комиссионные. Автору, например,
сотрудники одного крупного банка настойчиво рекомендовали застраховать жизнь в "карманной" компании банка -- иначе, мол,
нельзя. И неудивительно -- у этого страховщика полис стоил существенно дороже, чем у других компаний, аккредитованных в том
же банке. От переплаты журналиста спасла только сверхнастойчивость.

Колеса фортуны

Получить кредит под залог автомобиля в украинских банках пока непросто. Связано это с физической нестабильностью залога --
вот она есть машина, а вот ее уже нет. "Мы еще не сталкиваемся с волной мошенничества с кредитами под залог автомобилей. Но
это еще впереди. Автомобиль очень непросто найти, забрать и продать для погашения выданного кредита", -- отметил на съезде
Ассоциации украинских банков председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Банкиры если и выдают кредиты под залог
автотранспорта, то только в размере 50--70% их оценочной стоимости и на срок не более трех лет. При этом возраст автомобиля
по окончании срока действия кредитного договора не должен превышать пять, а в редких случаях семи лет. "Автомобили каждый
год дешевеют, и в ближайшее время машины, по европейскому принципу, не будут использоваться дольше, чем 5--7 лет", --
объясняет Артем Кучин из "Родовид Банка".

Если автомобиль проходит возрастной "ценз", то для получения кредита необходимо предоставить в банк техпаспорт машины и
подтвердить право собственности, а также платежеспособность заемщика. Если кандидатура просителя денег устроит банкиров,
тогда будет проведена оценка авто. Обычно, банк поручает это дело сотрудникам СТО-партнера. Нужно учесть, что если в случае
с квартирой оценщик стремится максимально завысить ее стоимость, то автомобиль банку выгоднее оценить как можно дешевле
(движимое имущество как-никак).

Основные факторы, влияющие на оценку б/у автомобиля, очевидны: торговая марка, модель, пробег, наличие гарантии и отсутствие
аварий. Однако в большинстве случаев банки неохотно дают кредиты под залог б/у автомобилей, если те пригнаны из-за рубежа
или куплены в Украине у "серого" дилера. К примеру, если взять "двухгодовалый" Daewoo Lanos, то его среднерыночная стоимость
в газете а-ля "Из рук в руки" составит около $7 тыс. По свидетельству одного из знакомых автора, в банке эту машину оценили
в $5,5 тыс. и, соответственно, предложили кредит на $3,3 тыс. (60% стоимости машины) на три года. Знакомому повезло -- банк
принял во внимание уже оплаченную им страховку ("полное" КАСКО и "автогражданка"). В большинстве же случаев кредиторы
требуют заново застраховать автомобиль в дружественной банку страховой компании. Ясное дело, что тариф по страховке будет
намного выше, чем при страховании нового авто.

И что еще неприятно -- даже если стоимость залога намного больше суммы, которую нужно получить в кредит, добиться у банка
более низкой кредитной ставки будет практически невозможно. Официальный ответ, который можно получить на подобную просьбу
будет примерно таким: "Значительное превышение стоимости залогового имущества над размером предоставляемого кредита не
является достаточным условием для снижения ставки".

"Даже если обеспечение устраивает нас "более чем", существует еще стоимость ресурсов и плановая маржа. Ведь банк всегда
рассчитывает на погашение кредита самим заемщиком, однако в описанной ситуации он недополучит доходы", -- поясняет
неуступчивость банкиров начальник кредитного отдела системного банка.

Земля в залоге

Для передачи в ипотеку земельного участка, заемщику необходимо предоставить следующие документы: государственный акт о праве
собственности на землю; экспертную денежную оценку земельного участка (проводится независимым экспертом и обязательно
требуется при ипотеке согласно Закону Украины "Об оценке земель"); справку из органов землеустройства о наличии/отсутствии
отягощений/ограничений. В случае если в ипотеку передается застроенный земельный участок, где и постройки и земля являются
собственностью одного человека, то в соответствии со ст. 6 Закона Украины "Об ипотеке", такие постройки подлежат передаче в
ипотеку вместе с землей. Это значит, что кроме перечисленных выше документов ипотекодатель должен предоставить еще и
документы, аналогичные тем, которые банк требует для оформления ипотеки на квартиру. К ним относятся: правоустанавливающие
документы на дом (или постройки); выписка из реестра прав собственности (или же справка--характеристика БТИ); справка формы
?3 (поселкового совета, жэка) или выписка из домовой книги о зарегистрированных в доме жильцах.

А если в жилом доме (квартире) зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, регистрация которых по данному
адресу дает им право пользования жильем, то ипотека такого дома (и соответственно земельного участка) возможна лишь с
разрешения органов опеки и попечительства.